市場分析

《股林淘金-林家亨》恒大購資產,協同效益價值高


《股林淘金》分析員有時候對一些高價買入優質股份的投資者說「有買貴,無買錯」,雖然 說法有點行貨,但道理卻是簡單易明。因為質素好的股份市盈率永遠是最貴的,短時間內買入價 格略貴,但並不會窒礙其長線的升值潛能。股票如是,優質商廈亦如是。

兩周前恆大地產(03333)以高價購入位於金鐘與灣仔交界的美國萬通大廈,亦惹來一 些評論指出價格太貴,達34000元一平方呎。但查實此34000元並非現值價。購樓代價 分開6年半支付,若計回現值價,不足3萬一呎,算是合理價。

該次恆大的併購是打敗了其他多家企業的競價而成。賣家華置(00127)給予恆大寬鬆 的付款條件,是反映了華置對恆大未來的財務實力予以肯定。在扣除了每年的租金收入後,恆大 每年只需支付約10億元,便可理順了今次的收購項目。上個月恆大剛公布的10月份銷售合約 金額是258億人民幣,約是300億港元,單是一個月的銷售金額便已300億元,要支付一 年才是10億的購買款項,筆者看不到有任何困難之處。

另外,此物業隣近並無整棟商廈可予出售之樓盤,業權是統一性,而且包括了天台上的廣告 空間。上個月尖沙咀有一商廈之天台廣告牌出售,成交價逾2億多元,可見貴重地區之商廈難求 。由九龍海旁望向港島,美國萬通大廈之燈飾清晰可見,其天台的廣告牌商業價值不菲。物業本 身出租率100%,將來續租之時,租金上調絕非難事,回報率可以提升,物業價值亦可以提升 。

企業之品牌效益可以借助購入大廈後之命名權加以提高、樓頂上的廣告牌也可以輪流交替為 集團旗下企業作逐一宣傳之效;包括恆大之人壽、健康、互聯網、礦泉水、糧油、乳業等等,產 生更大的協同效益,此等價值的乘數效應,最終會反射回母公司的股價身上,恆大管理層的目光 ,並不僅僅規限於商廈成交價是多少錢一呎的框框上。

目前在香港上市的內地企業,超過1000家,但在香港金融商業區能擁有整幢獨立商廈的 ,只有少數的如中國銀行等少數國企,而在民營企業中,現時便只有恆大唯一一家了。公司品牌 知名度愈高,商譽價值便愈高,美國大企業如Google、蘋果及IBM等企業,品牌商譽值 都在千億美元之上。恆大以前業務涉足在無形資產上如足球、互聯網上已得到良好的成績,今次 投資涉足在實體資產上,風險更低,反而招來一陣的批評,筆者覺得並不合理。

《香港股票分析師協會永遠榮譽會長、恆發金融董事總經理 林家亨》

林家亨 • 01 Dec 2015

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